Квартира от застройщика: что делать со стенами

Первое, что стоит сделать с квартирой от застройщика, это понять, в каком она состоянии на самом деле. Слова в договоре и то, что вы увидите на объекте, совпадают не всегда.

Что означают формулировки

Тип отделки	Что обычно есть	Что доделывать по стенам
Без отделки	голые стены и перекрытия	всё: штукатурка, шпаклёвка, финиш
Черновая	перегородки, стяжка, разводка	чаще всего всё по стенам
Предчистовая, white box	стены оштукатурены, иногда прошпаклёваны	шпаклёвка и финиш
Чистовая	обои или краска, пол, двери	ничего, но переделывают через годы

Ключевое: у разных застройщиков за одним словом скрывается разный объём. Читайте перечень работ в договоре построчно, а не название. Разбор в статье черновая отделка.

Проверьте геометрию до начала работ

Возьмите правило два метра и приложите к каждой стене в трёх точках по высоте. Записывайте худший просвет.

Отклонение	Что это значит для сметы
до 1 см	тонкий слой, около 3 000 ₽/м² под ключ
2 – 3 см	типичная новостройка, 3 400 – 3 500 ₽/м²
больше 4 см	4 000 ₽/м² и выше, стоит считать и сухие способы

Заодно проверьте углы: они редко бывают прямыми, и это вылезет при укладке плитки и установке кухни. Как мерить, разобрано в статье как понять, что стены кривые.

Про усадку

Монолитный дом даёт основную усадку в первые два или три года. Панельный ведёт себя тише, но стыки плит живут.

Практический вывод: любое жёсткое покрытие, намертво связанное с основанием, в первые годы рискует поймать волосяную трещину. Это касается краски, декоративной штукатурки и плитки на стыке материалов.

Отсюда не следует, что красить нельзя. Следует, что стоит заложить подкраску через год и не удивляться ей. Разбор в статье когда начинать ремонт в новостройке.

Порядок работ, который экономит нервы

Этап	Что делают	Срок
1	Замеры, план розеток и мебели	несколько дней
2	Электрика, сантехника, штробы	неделя
3	Штукатурка стен и стяжка пола	2 – 3 дня работы
4	Просушка	3 – 4 недели
5	Шпаклёвка, шлифовка, финиш стен	неделя
6	Пол, двери, плинтус	неделя
7	Мебель и техника	по факту

Типичная ошибка это начать с красивого: выбрать цвет стен и мебель раньше, чем узнать толщину слоя штукатурки. Потом смета не сходится.

Гулкость, о которой не предупреждают

В пустой новой квартире эхо стоит такое, что разговор превращается в кашу. Часть уйдёт с мебелью и шторами, но в комнатах с большими окнами и минимумом текстиля гулкость останется.

Проверка простая: хлопок в ладоши. Длинный звенящий хвост означает, что мебель проблему решит наполовину.

Считаем двушку 54 м²

Около 130 м² стен под обычную отделку.

Вариант	Стоимость	Срок по стенам
Штукатурка и покраска, слой 3 см	442 000 – 455 000 ₽	около месяца
Обои с подготовкой	455 000 – 507 000 ₽	около месяца
Натяжной текстиль	624 000 ₽	2 – 3 дня
Комбинация: комнаты полотном, коридор краской	около 500 000 ₽	неделя

Второй путь для тех, кто не хочет ждать месяц

Натяжная конструкция не требует ни штукатурки, ни просушки. Профиль по периметру задаёт плоскость, кривизна основания и будущие трещины усадки на неё не влияют.

Монтаж комнаты занимает один или два дня без пыли и мокрых процессов. Мембрана под полотном заодно убирает ту самую гулкость.

На кривых стенах новостройки разница с выравниванием и покраской выходит около десяти процентов.

Что спрашивают чаще всего

Нужно ли ждать год усадки? Не обязательно. Достаточно понимать, что жёсткая отделка может дать волосяные трещины, и заложить подкраску.

Можно ли жить в квартире во время ремонта? При мокром цикле тяжело: месяц влажности, пыли и запаха. Разбор в статье ремонт стен в квартире, где живут.

Что проверять при приёмке? Геометрию, качество штукатурки простукиванием, трещины, сырость. Полный чек-лист в статье приёмка квартиры.

Что бывает под отделкой застройщика

Находка	Как часто	Что делать
Штукатурка нанесена без грунта	часто	проверить простукиванием, при бухтении снять
Маяки оставлены в стене	часто	проверить магнитом, вырезать или закрыть изолирующим грунтом
Отклонение от плоскости сверх норм	часто	внести в акт до подписания
Углы не 90 градусов	почти всегда	выводить при отделке, если нужна мебель
Обои поверх неподготовленной стены	в чистовой отделке	снять и подготовить заново
Влажность стен выше нормы	в свежих домах	ждать, замерять влагомером

Что делать с чистовой отделкой

• Оставить как есть на 1-2 года, пока идёт усадка
• Проверить качество: простучать, приложить правило, посмотреть при боковом свете
• Переделывать имеет смысл после окончания основной усадки дома
• Обои от застройщика обычно снимаются вместе с плохо держащейся шпаклёвкой
• Косметика поверх плохой основы отвалится вместе с ней

Чистовая отделка от застройщика в большинстве случаев рассчитана на то, чтобы квартиру можно было заселить, а не на двадцать лет службы. Это нормально для её цены и это надо понимать при планировании.

Порядок действий по стадиям

Что получили	С чего начинать
Без отделки	планировка, перегородки, электрика
Черновая	проверка геометрии, электрика, шпаклёвка
Предчистовая	проверка качества, финишная отделка
Чистовая	жить, переделывать через год-два

Короткий вывод

Пройдите квартиру с правилом и запишите худшее отклонение по каждой стене. С этими цифрами уже можно считать смету и сравнивать варианты в калькуляторе.

Если решать вопрос со стенами целиком, начните со страницы услуги: там варианты и цены.